Crowdinvesting: So funktioniert Schwarmfinanzierung!

Die Investition in große Projekte, wie Immobilien, war früher nur für Investoren mit viel Kapital möglich. Durch Crowdinvesting können heutzutage auch Kleinanleger mit geringeren Beträgen in spannende Projekte investieren. Doch wie funktioniert Crowdinvesting, wie können Sie zum Crowdinvestoren werden und warum sind beim Crowdinvesting vor allem Immobilien als Anlage interessant?

Crowdinvesting: So funktioniert Schwarmfinanzierung!

Crowdinvesting – das Wichtigste in Kürze

Beim Crowdinvesting investieren viele Anleger ohne Zwischenhändler direkt in ein Projekt. Sie werden durch Ihre Investition an künftigen Unternehmenserfolgen beteilgt. Gerade bei Immobilien erfreut sich diese Form der Schwarmfinanzierung großer Beliebheit. Mehr zu Immobilien Crowdinvesting finden Sie in diesem Ratgeber. Wichtig: Crowdinvesting bringt ein hohes Maß an Eigenverantwortung mit sich, da neben den Chancen auch einige Risiken zu beachten sind.

Crowdinvesting – Empfehlungen & Tipps

Es gibt viele verschiedene Crowdinvesting Plattformen. Informieren Sie sich vorher umfassend und finden Sie so die Plattform, die Ihren Vorstellungen am meisten entspricht. Tipp: Möchten Sie lieber in Crowdinvesting oder in Crowdfunding investieren? Den Unterschied können sie unter Crowdinvesting vs. Crowdfunding – die Unterschiede nachlesen.

Was ist Crowdinvesting?

Beim Crowdinvesting ist eine große Anzahl von Menschen in die Finanzierung eines Unternehmens oder Projekts involviert und ermöglicht so die Gründung oder Durchführung von diesem. Die Wortschöpfung setzt sich aus den englischen Begriffen „Crowd“, was zu deutsch „Menschenmenge“ bedeutet, und „Investing“ zusammen, was als „investieren“ übersetzt wird. In Deutschland ist diese Investmentform auch als „Schwarmfinanzierung“ bekannt.

Beim Crowdinvesting erwerben Investoren Unternehmensbeteiligungen und damit das Recht, an künftigen Unternehmens- oder Projekterfolgen und gegebenenfalls an einem Verkauf teilhaben zu können. Es gibt verschiedene Vertragsarten, die dem rechtlichen Rahmen entsprechen. Die derzeit verbreitete Form ist das patriarchische Nachrangdarlehen. Die Projektinitiatoren geben in diesem Fall ein nachrangig haftendes Darlehen, das nach der Vertragslaufzeit an die Investoren zurückgezahlt werden soll.

Crowdinvesting kommt sehr nahe an ein klassisches Investment heran. Allerdings haben die Investoren kein Mitspracherecht, wenn es um die Unternehmens- oder Projektentwicklung geht. Außerdem müssen sie sich darüber im Klaren sein, dass das Unternehmen das kommende Jahr nicht überstehen, beziehungsweise das Projekt schiefgehen könnte. In diesem Fall wäre das komplette investierte Geld verloren.

Partiatisches Nachrangdarlehen – schon gewusst?

Bei einem Nachrangdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, welches Nachrang erhält. Das heißt, dass im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers, der Darlehensgeber sein Geld nachrangig erhält. Bevor also der Darlehensgeber sein Geld zurückbekommt, werden zunächst andere Fremdkapitalgeber wie Lieferanten, Banken oder Subunternehmer vorrangig bezahlt. Im Extremfall erhält der Darlehensgeber eines Nachrangdarlehens sein Geld gar nicht mehr.

Beim partiarischen Nachrangdarlehen erhält der Darlehensgeber keinen festen Zins für sein Investment, da sich sein Darlehen stattdessen an der Unternehmensentwicklung orientiert.

Wichtig: Ein partiarisches Nachrangdarlehen unterliegt keiner Prospektpflicht, weil es laut dem Vermögensanlagegesetz (VermAnlG) keine Vermögensanlage ist. Es gibt aber sogenannte Vermögensanlagen-Informationsblätter (VIB). Diese müssen von der Bafin gestattet werden. Ein partiarisches Nachrangdarlehen eignet sich aus diesem Grund sehr gut als Finanzierungsbasis für Crowdfunding-Kampagnen.

So läuft Crowdinvesting ab

Kapital für Projekte

Zu Beginn suchen sich Firmen, Gründer oder Projektinitiatoren eine für ihre Zwecke geeignete Crowdinvesting Plattform. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, werden die nötigen Unterlagen eingereicht, welche daraufhin von den Experten der Crowdinvesting-Plattform geprüft werden. Im Fokus stehen hier die Plausibilität des Modells und die Finanzpläne. Wenn diese Prüfung erfolgreich ist, folgt ein Vertragsabschluss.

Investoren gesucht

Nach dem Abschluss dieser Schritte kommen die Investoren ins Spiel. Das Projekt wird in Form von Kurzbeschreibungen und teilweise auch Videos auf der Website der Plattform vorgestellt. So haben potenzielle Investoren die Möglichkeit, sich umfassend über das Projekt selbst und die mögliche Rendite zu informieren. Mit der Veröffentlichung des Materials haben die potenziellen Anleger dann auch die Möglichkeit, einen Betrag zu investieren. Die Höhe dieses Betrags hängt von dem jeweiligen Portal ab. Weiterhin sollten Sie als Investor auch darauf achten, dass es die Möglichkeit gibt, die Projektinitiatoren bei offenen Fragen zu kontaktieren. Sie wollen noch mehr Finanzwissen schnell erklärt?

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Geldgeber finanzieren verschiedene Projekte

Wenn die Investmentphase abgeschlossen und ausreichend Kapital einbezahlt wurde, stellt die Plattform Beteiligungsverträge für die Investoren aus und überweist das Geld an den Projektinitiator. Nun werden die Investoren durch Statusberichte auf dem Laufenden gehalten und bekommen, je nach Modell, Anteile an der wirtschaftlichen Entwicklung des Projekts.

Verbraucherschützer stehen Crowdinvesting eher kritisch gegenüber. Niels Nauhauser von der Verbraucherschutzzentrale Baden-Württemberg sagte gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung, dass diese Investmentform vor allem für Kleinanleger gefährlich sei, da der Verbraucher im Vorfeld zu wenig über die Geldanlage wisse und keine Preisbildung über den Markt stattfinde.

Besonderheiten des Crowdinvestings

Das Besondere am Crowdinvesting ist, dass viele Anleger ohne Zwischenhändler direkt in ein Projekt investieren. Aus der Sicht der Anleger bedeutet dies ein hohes Maß an Eigenverantwortung, da sie sich gut überlegen müssen, worin sie ihr Geld anlegen. Aus der Sicht der Projektinitiatoren bedeutet dies wiederum, dass sie maximale Transparenz an den Tag legen müssen, da die „Crowd“ entscheidet, ob ein Projekt finanziert wird oder nicht.

Crowdinvesting – die Vorteile

Bei dieser Investmentform profitieren beide Seiten, da sich Geldnehmer und -geber gegenseitig unterstützen. Die Finanzierung läuft schnell und unkompliziert ab. Die Projektinitiatoren erhalten das Kapital flexibel, kostengünstig und ohne viel Bürokratie. Gerade Start-ups profitieren von der größeren Reichweite, die sie durch Crowdinvesting erhalten. Mit ihrer Präsentation sprechen sie viele Geldgeber an und müssen sich so nicht mit Banken und Finanziers auseinandersetzen. Was bei der Schwarmfinanzierung in Unternehmen wichtig ist, können Sie in diesem finanzen.net-Artikel nachlesen. Ein weiterer Vorteil für Unternehmen ist, dass die vielen Investoren als Multiplikatoren oder Markenbotschafter agieren. Auf diese Weise bietet sich auch ein schnelles Feedback für die Projektinitiatoren. Crowdinvesting bietet Anlegern die Möglichkeit, sich bereits mit kleinen Beträgen an spannenden Projekten und Unternehmen zu beteiligen. Andernfalls wäre dies nur für Investoren mit größeren finanziellen Mitteln möglich.

Crowdinvesting – die Nachteile

Beim Crowdinvesting stehen beide Seiten in besonderer Verantwortung, da kein Mittelsmann das Risiko für die Projektumsetzung übernimmt. Sollte die Umsetzung des Projekts nicht gelingen, droht den Investoren schlimmstenfalls ein Totalverlust ihrer Investition. Sie müssen als Investor darauf achten, dass sich Forderungen im Rahmen einer Insolvenz schwer gestalten, da die meistens genutzten nachrangigen Darlehen auch nur nachrangig bedient werden. Bei den meisten Plattformen haben Sie kein Mitspracherecht oder die Option, sich vorzeitig von der Investition zu trennen. Als Anleger müssen Sie darauf achten, dass viele Plattformen zwar eine Prüfung der Projekte versprechen, aber das Risiko für Ihr Investment tragen Sie selbst

Immobilien Crowdinvesting

Beim Immobilien Crowdinvesting investieren Sie als Anleger wie der Name bereits verrät in die Anlageklasse Immobilie. Diese betrifft die direkte Investition in Grundstücke, in Gebäude, die sich noch im Bau befinden, und in Bestandsimmobilien. Durch geringe Beiträge ist das auch für Kleinanleger interessant. Das Geld wird bei dieser Form der Schwarmfinanzierung in nur ein Projekt des Immobilienmarktes eingesetzt, anders als bei offenen Immobilienfonds.

Das ausgewählte Projekt ist bekannt und Interessenten haben die Möglichkeit, sich über die Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen zu informieren. Hinzu kommt, dass die Verwaltungs- und Einstiegskosten bei dieser Investmentform deutlich niedriger sind als bei offenen Investmentfonds. Für Projektinitiatoren ist das Geld der Anleger wie Eigenkapital. Es handelt sich dabei um Mezzanine-Kapital, einer Mischform aus Eigen- und Fremdkapital.

Anleger können beim Immobilien Crowdinvesting digital investieren. Die Experten der Plattformen treffen eine Vorauswahl, damit es nur Immobilienprojekte mit hohen Erfolgschancen an die Öffentlichkeit schaffen. Diese und bereits realisierte Projekte werden auf der Internetseite aufgeführt.

Mezzanine-Kapital – schon gewusst?

Mezzanine-Kapital ist eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. Dementsprechend vereint es auch deren Eigenschaften. Dabei wird die klassische Variante des Eigenkapitals mit den Merkmalen des Fremdkapitals gekoppelt. Unternehmen erhalten wirtschaftliches oder bilanzielles Eigenkapital, ohne dass sie den Kapitalgebern Einfluss gewähren müssen. Die privaten Investoren haben bei dieser Varinate kein weiteres Mitspracherecht beim Projekt an sich und keinen Zugriff auf ihre Investition bis zum Ende der Laufzeit.

Wie funktioniert Immobilien Crowdinvesting?

Mit der Projektvorstellung werden potenzielle Anleger auch über die Konditionen informiert. Die Crowdinvesting Plattform legt nach Absprache mit dem Bauträger eine Fundingphase fest, in welcher ein bestimmtes Anlage- oder Fundingvolumen erzielt werden soll. Wenn dieses Ziel in der festgelegten Zeitspanne erreicht wird, kommt es zur Realisierung des Projekts. Im Fall, dass das Volumen unter der Mindestanlageschwelle bleibt, wird entweder der Zeitraum verlängert, der Projektträger nimmt weniger Geld auf oder das Kapital geht an die Anleger zurück. Wenn die geplante Summe zusammenkommt und das Ziel somit erreicht ist, wird das investierte Geld von der Crowdinvesting Plattform an einen Zahlungsdienstleister weitergeleitet. Dieser verwaltet es dann treuhändisch und überweist den Betrag an die Projektträger. Wenn das alles erfüllt ist, erhalten Anleger durch die Plattform regelmäßige Updates über den Projektstand.

Immobilien Crowdinvesting: So läuft die Kapitalverzinsung

Jede Investition muss die Bedingungen der jeweiligen Plattform erfüllen. Anleger können in die von Betreibern angebotenen Anlageformen, wie beispielsweise Nachrangdarlehen investieren. Der Mindestanlagebetrag wird von der Crowdinvesting Plattform selbst definiert und liegt meistens zwischen 25 Euro und 500 Euro. Die Kapitalverzinsung eines Projekts richtet sich nach dem Risiko, der Laufzeit der Anlage und dem Ausschüttungsmodus. In den meisten Fällen handelt es sich um einen Festzins, der jährlich oder am Laufzeitende ausgezahlt wird. Wichtig zu wissen ist, dass wenn der Investor an der Wertentwicklung des Grundbesitzes teilhat, liegt der Basiszins deutlich niedriger als bei einer Anlage, welche einen vorab festgeschriebenen Zinssatz hat. Anlageobjekte können beispielsweise Logistikimmobilien, Einkaufszentren oder Villen sein.

Chancen und Risiken beim Immobilien Crowdinvesting

Wenn für Sie als potenzieller Anleger beim Crowdinvestment Immobilien im Fokus stehen, sollten Sie die Chancen und Risiken bedenken. Bei der Schwarmfinanzierung in Immobilien können Sie bei einer kurzen Bindungsfrist, die in der Regel zwischen 18 und 48 Monaten andauert, eine überdurchschnittliche Rendite erzielen. Für Kleinanleger besteht so ebenfalls die Möglichkeit, hohe Zinsen zu vereinnahmen. Außerdem handelt es sich beim Immobilien Crowdinvesting um ein kostengünstiges Investment, da für Investoren keine zusätzlichen Gebühren anfallen.

Gleichzeitig müssen Sie als potenzieller Anleger aber auch in Betracht ziehen, dass hohe Ertragsaussichten mit hohen Anlagerisiken verbunden sind. Ein Totalverlust des investierten Geldes muss einkalkuliert werden, da zum Beispiel die Möglichkeit besteht, dass der Bauträger insolvent geht. Allerdings lässt sich ebendieses Risiko durch eine starke Streuung auf viele Projekte stark verringern. Investoren muss auch bewusst sein, dass das investierte Kapital während der Analgezeit nicht liquide für sie ist. Eine vorzeitige Rückzahlung ist allerdings bei einer vorzeitigen Realisierung des Projekts möglich. Des Weiteren gibt es keinen funktionierenden regulierten Marktplatz für digitale Immobilieninvestments.

Vor- und Nachteile von Immobilien Crowdinvesting

Wenn Sie sich als Anleger überlegen, beim Corwdinvesting Immobilien als Anlageklasse zu wählen, lohnt es sich, einen genaueren Blick auf die Vor- und Nachteile bei dieser Form der Schwarmfinanzierung zu werfen.

Immobilien Crowdinvesting – Die Vorteile

Wenn Sie als potenzieller Anleger beim Crowdinvesting Immobilien in Betracht ziehen, investieren Sie direkt in eine Sachwertanlage. Durch die Wertbeständigkeit des Objekts bietet sich ein guter Schutz vor Inflation. Sie können bereits mit kleinen Beträgen in spannende Projekte investieren. Vergleichsweise hohe Renditen von drei bis acht Prozent bieten einen weiteren Vorteil. Beim Immobilien Crowdinvesting sind Sie nicht von Kursschwankungen betroffen. Projektträger müssen möglichst transparent sein, um Investoren anzusprechen. Für Investoren ist dieses Investment kostenlos, da keine Gebühren auf sie zukommen. Um die Sicherheit zu erhöhen, unterschreibt der Bauträger einen Gewinnabtretungsvertrag oder es wird gegegebenenfalls eine Grundschuld eingetragen. Die Investition ist einfach zu handhaben, da durch die Plattform ein leichter Zugang zu den Projekten möglich ist.

Immobilien Crowdinvesting – Die Nachteile

Als potenzieller Investor muss Ihnen immer bewusst sein, dass das Risiko des Totalverlustes besteht. Ein weiteres Risiko ist eine mögliche Insolvenz des Projektträgers oder des Zahlungsdienstleisters. Als Investor sind Ihre Anlegerforderungen nachrangig, da die Befriedigung der Gläubiger hinter den erstrangigen Forderungen steht. Sie haben während der Laufzeit des Projekts keinen Zugriff auf Ihr investiertes Kapital. Die Investitionssummen der Projekte sind begrenzt.

Crowdinvestment: Die rechtlichen Rahmenbedingungen

Der Gesetzgeber schützt Anleger bei Crowdinvestments durch die Regulierung der Projekte. Dafür wurden Vorgaben für digitale Immobilieninvestitionen erstellt. Für Finanzierungen gilt das Vermögensanlagegesetz und das Kleinanlegergesetz. Ersteres gilt für Vermögensanlagen, welche im Inland öffentlich angeboten werden. Es besagt unter anderem, dass das Verkaufsprospekt alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben enthalten muss, um Anlegern eine ausreichende Basis für Ihre persönliche Beurteilung zu geben. Das Kleinanlegergesetz schreibt vor, dass ein Anleger, der über 1.000 Euro in ein Projekt investiert versichern muss, dass er entweder ein Vermögen von mindestens 100.000 Euro besitzt – oder maximal zwei Netto-Monatsgehälter anlegt. So soll verhindert werden, dass Anleger sich selbst verschulden.

Crowdinvesting vs. Crowdfunding

Oftmals werden die Begriffe Crowdinvesting und Crowdfunding als Synonyme verwendet. Beide Formen der Schwarmfinanzierung sind sich sehr ähnlich, allerdings gibt es doch gravierende Unterschiede.

Was ist Crowdfunding?

Beim Crowdfunding ist ebenfalls eine Gruppe von Menschen, also eine Crowd, finanziell am Erfolg eines Unternehmens oder Projekts beteiligt. Meistens werden diese allerdings von Unterstützern oder Fans finanziert, die eine Gegenleistung in Form einer Sachleistung erhalten. Hierbei kann es sich zum Beispiel um das Produkt des Unternehmens handeln oder die Namensnennung in einem Filmabspann. Der Hintergrund dieser Form der Schwarmfinanzierung liegt ebenfalls darin, dass ein Projekt finanziell realisiert werden kann. Gerade für Start-ups ist sie sehr interessant, da das Produkt vor der eigentlichen Herstellung an Unterstützer verkauft werden kann. Wenn es genügend Käufer gibt, kann dies bereits als positiver Markttest betrachtet werden. Ein Nachteil ist dabei allerdings, dass die Herstellung der Sachleistung Kosten mit sich bringt. Somit kann nicht das komplette gesammelte Kapital in das Unternehmenswachstum gesteckt werden. Des Weiteren gibt es, nachdem die Unterstützung abgeschlossen ist, keine weitere Beteiligung mehr an den zukünftigen Erfolgen des Projektinitiators.

Crowdinvesting vs. Crowdfunding – die Unterschiede

Grundlegend laufen beide Varianten der Schwarmfinanzierung gleich ab. Die Unterschiede zeigen sich bei der Handhabung zum Ende der Finanzierungsphase. Beim Crowdfunding handelt es sich um eine Geldleistung für ein bestimmtes Projekt, um dieses finanziell zu ermöglichen. Der Geldgeber ist nach seiner Investition an keinen zukünftigen Unternehmenserfolgen beteiligt. Daher ist dies eher als Spende zu betrachten. Im Gegensatz dazu investiert der Anleger beim Crowdinvesting in bestimmte Projekte und erhält dafür eine Beteiligung an künftigen Unternehmenserfolgen oder Unternehmensanteile.

Crowdinvesting: So funktioniert Schwarmfinanzierung!

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